證券時報
張淑賢 陳雨康
2024-10-16 17:01
過去，為了應(yīng)對樓市過熱，香港曾采取了一系列管控措施，被稱為“辣招”。今年2月，香港宣布撤銷所有樓市“辣招”，當(dāng)?shù)貥鞘兴查g被點燃，無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升，當(dāng)中也吸引了不少內(nèi)地買家，許多香港開發(fā)商還將目光投向內(nèi)地特別是粵港澳大灣區(qū)市場。
不過，隨著時間推移，樓市“撤辣”的效力已經(jīng)在遞減。10月16日，香港特區(qū)行政長官李家超發(fā)布《行政長官2024年施政報告》（以下簡稱《施政報告》）。對于備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場，李家超的表態(tài)也備受關(guān)注。
李家超表示，放寬住宅物業(yè)的按揭貸款條件，按揭成數(shù)上限一律調(diào)整至七成，非住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限及供款與入息比率上限亦會調(diào)整至同樣水平。此外，還將積極支持青年購買資助出售單位、未來五年準(zhǔn)備好可興建約80000個私營房屋單位的土地等。
放寬物業(yè)按揭貸款成數(shù)上限
李家超表示，香港將放寬物業(yè)按揭貸款成數(shù)上限。他表示，考慮到最新經(jīng)濟(jì)及金融環(huán)境，在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定的前提下，香港金管局將放寬住宅物業(yè)的按揭貸款條件，不論物業(yè)價值、是否自用或公司持有以及買家是否首首次置業(yè)，按揭成數(shù)上限一律調(diào)整至七成，供款與入息比率上限一律調(diào)整為五成。至于非住宅物業(yè)，有關(guān)按揭成數(shù)上限及供款與入息比率上限也會調(diào)整至同樣水平。
當(dāng)天，香港金融管理局向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施，第一：所有住宅物業(yè)，不論物業(yè)的價值及是否自用，按揭成數(shù)上限統(tǒng)一為七成。第二：以“資產(chǎn)水平”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款的按揭成數(shù)上限由六成提升至七成，與以“供款與入息比率”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款看齊。此項修訂適用于所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（包括寫字樓、商鋪及工廈等）。第三：非自用物業(yè)的“供款與入息比率”上限由四成調(diào)升至五成，與自用物業(yè)的“供款與入息比率”上限看齊。此項修訂適用于所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)。第四：取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業(yè)作出借貸或擔(dān)保，須調(diào)低所適用的按揭成數(shù)上限及“供款與入息比率”上限10個百分點的要求。經(jīng)修訂后，所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限劃一為七成，“供款與入息比率”上限劃一為五成。以上修訂即日生效，適用于今日或以后簽訂臨時買賣合約的物業(yè)交易。有關(guān)修訂同樣適用于早前已經(jīng)簽訂臨時買賣合約并且在今日或以后預(yù)計完成的樓花物業(yè)的按揭申請。
此外，為支持青年購買資助出售單位，香港房委會由下一期起為申請購買居者有其屋計劃（居屋）單位的40歲以下白表青年家庭及一人申請者分派多一個抽簽號碼，并由下一期白表居屋第二市場計劃起，增加1500個配額，全數(shù)撥予40歲以下的青年家庭及一人申請者。
李家超表示，根據(jù)《長遠(yuǎn)房屋策略》，香港未來十年私營房屋需求為132000個單位，政府未來五年會準(zhǔn)備好可興建約80000個私營房屋單位的土地。
對于公屋建設(shè)，李家超表示過去兩年香港公屋平均輪候時間下降了半年，由高峰6.1年下降至5.5年。隨著“簡約公屋”于明年起陸續(xù)落成，公屋綜合輪候時間可在2026—2027年度共減少一年半，降至4.5年。此外，“解決劏房問題”工作組已提交報告，政府決定以立法方式制訂住宅樓宇分間單位的出租制度，合標(biāo)單位將名為“簡樸房”。
樓市氛圍和交易量有望改善
據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)，8月香港整體物業(yè)注冊量4729宗，創(chuàng)近半年來的新低。另據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，今年前8個月香港整體私人住宅樓價指數(shù)累計下跌了6.17%。與2021年9月的歷史高位相比，房價在近3年內(nèi)下跌了26.63%。
記者發(fā)現(xiàn)，伴隨香港樓市熱度再度開始下降，開發(fā)商也打起了價格戰(zhàn)，多個新盤都推出了低價促銷活動。中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀指出，2024年前三季度，香港2000萬港元以上的一手私人住宅買賣合約登記達(dá)1144宗，總值為660.04億港元，較2023年全年的959宗及595.72億港元，分別上升19.3%及10.8%，表明發(fā)展商今年采取低價促銷豪宅新盤的策略取得了成效。
戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝表示，美聯(lián)儲降息周期的開啟，以及港股和A股的反彈，為香港物業(yè)市場帶來了利好信號，戴德梁行預(yù)計在2024年第四季度，香港物業(yè)市場的市場氛圍和交易量將會有所改善，全年成交量同比2023年將回升15%至20%。
校對：李凌鋒
