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2024-10-18 08:56
證券時報記者 郭博昊 賀覺淵
取消普通住宅（以下簡稱“普宅”）和非普通住宅（以下簡稱“非普宅”）標準，是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一項重點改革舉措。推進這項改革任務，既要求有關(guān)城市主動施策取消相關(guān)標準認定，也離不開財稅部門對部分稅收政策文件予以優(yōu)化。
在受訪專家學者看來，近期從多地及時取消或調(diào)整普宅和非普宅標準，到財政部透露正在抓緊研究明確與取消普宅和非普宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策，都指向住房交易成本將進一步減輕，居民改善型住房需求將得到更好滿足。往后看，針對房地產(chǎn)市場的稅收優(yōu)惠政策還有施策空間，居民購房成本、房企稅費壓力有望進一步降低。
更好滿足改善型住房需求
為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）明確，允許有關(guān)城市取消普宅和非普宅標準。
非普通住宅通常指別墅、高端公寓、度假村等“豪宅”，由各地方政府根據(jù)住宅面積、是否用作商業(yè)用途等條件各自設定認定標準。普宅與非普宅之間在購買條件、房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)期限等方面均存在差異。
近年來，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場對于調(diào)整或取消普宅與非普宅認定標準的呼聲漸高。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向證券時報記者指出，取消兩類住宅認定標準是支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的一種有效措施，有望降低非普宅的交易稅費；也有助于企業(yè)更好配比產(chǎn)品類型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場需求的好產(chǎn)品。
早在財政部透露的相關(guān)稅收政策正在研究調(diào)整之前，已有城市取消或優(yōu)化普宅和非普宅標準。根據(jù)上海市《關(guān)于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》，取消兩類住宅認定標準旨在減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
雖然部分地方政府取消兩類住宅認定標準，但中央財經(jīng)大學財政稅務學院助理教授高宏宇向證券時報記者指出，這并不等同于完全消除了兩類住宅的稅費差異。“若相關(guān)稅費政策不及時調(diào)整，市場仍面臨不一致的稅收負擔，還可能給地方財政帶來不確定性。” 高宏宇指出。
目前，各地對于取消普宅與非普宅認定標準的實施進度不一。高宏宇指出，國家層面的稅收政策需要全國統(tǒng)一。因此，財政部正在研究的政策，不僅要做好與地方政策間的銜接，還要考慮如何為不同地區(qū)設置過渡期，確保各地能平穩(wěn)過渡，避免出現(xiàn)因政策空白或模糊導致的操作問題。
降低“豪宅”交易稅費
從購房的角度看，普宅與非普宅之間的差異主要體現(xiàn)在稅收政策上。相對于非普宅，普宅享受更大力度的稅收優(yōu)惠政策。
按照財政部、稅務總局2016年的有關(guān)規(guī)定，北上廣深四地對于個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。盡管相關(guān)免稅政策此后經(jīng)歷多輪調(diào)整，但整體上普通住宅享受著更大力度的增值稅優(yōu)惠。
在土地增值稅方面，兩類住宅的稅收差異在于，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅；而非普通住宅不享受這項稅收優(yōu)惠。
“隨著普宅與非普宅標準的取消，購房者在選擇住房時可以更加注重自身需求，而不必擔心因房屋屬性不同而導致的稅費差異。”高宏宇表示，這將有助于引導合理的住房消費，提升改善型住房需求，并緩解部分城市尤其是一線城市在高端住宅和大戶型住宅市場的壓力。
上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院副院長田志偉接受證券時報記者采訪時指出，財政部近期提到正在研究取消的增值稅政策主要針對二手房交易，此次政策研究方向有助于降低非普宅的交易稅負。而土地增值稅更多針對新房交易，且對房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響較大，因此，統(tǒng)一、規(guī)范新房土地增值稅的相關(guān)制度，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。
更多增量政策值得期待
研究取消普宅與非普宅所涉及增值稅、土地增值稅政策之外，財政部副部長廖岷在國新辦發(fā)布會上還表示，將進一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
往后看，更多的稅收優(yōu)惠政策同樣值得期待。事實上，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的稅種還包括契稅、個人所得稅等。受訪專家一致認為，由于相關(guān)稅種稅率較低，契稅、個人所得稅等并未出現(xiàn)在此輪財政部稅收優(yōu)惠政策研究的名單上，但這并不意味著其未來不會做出相應調(diào)整。
“未來稅收政策在優(yōu)化契稅政策，提升購房利息抵扣個稅額度，降低企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅費的預征預繳稅率等方面存在一定空間。”陳文靜表示，未來房地產(chǎn)市場相關(guān)稅收優(yōu)惠政策重在降低居民購房成本、降低房企稅費壓力，穩(wěn)定市場預期。
契稅是房地產(chǎn)交易中的另一重要稅負，尤其是在改善型需求較大的城市，契稅負擔直接影響到購房者的成本。高宏宇認為，未來可能會通過適當下調(diào)契稅稅率，尤其是對首套房和二套改善型住房的購房者，進一步降低契稅比例，幫助減輕購房者的整體稅費壓力。
田志偉表示，從長期來看，應該逐步規(guī)范、整理房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收制度，考慮未來取消土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收，并將這些稅收統(tǒng)一歸入房產(chǎn)稅，建立全面覆蓋居民住宅與商業(yè)用地等的現(xiàn)代化房產(chǎn)稅。并以此作為地方的主體稅種，激勵地方政府為本地居民提供更加優(yōu)良的公共服務。
