證券時報網
李小平
2024-10-23 19:23
購房者對利率的“敏感度”依舊很高，隨著商業房貸利率一降再降，已經直逼住房公積金貸款利率。那么，公積金貸款是否還具有吸引力？
商貸或附帶條件
就在10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，10月貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，較9月雙雙下降25個基點。這作為商業銀行貸款定價的參考基準，LPR的變動會直接影響房貸利率。
隨著新一輪LPR下調，全國多地商業銀行房貸利率將步入“2”時代。最近，有市場消息指出，廣州、東莞等地方商業銀行房貸利率或將低于公積金貸款利率。對此，記者采訪了多位廣州當地銀行的個貸經理和房產中介經理，均表示目前首套房商貸利率多為2.9%，幾乎相當于當地首套房公積金貸款利率，但要申請這樣的利率也要附帶一些條件。“如果商貸利率低于公積金貸款利率，應該是會附帶很多條件，包括貸款數量、客戶資質等，也不排除一些銀行為了吸引客戶宣傳商貸利率低于公積金貸款利率，但真正要貸款時會提出一些門檻要求。”有當地資深房產中介經理表示。
“目前深圳首套房貸利率按照LPR-45BP執行，最新利率為3.15%；二套房最新利率為3.55%。”深圳某國有銀行房貸經理介紹。不過，有業內人士表示，隨著LPR下降，目前首套房貸利率在3%至3.25%的城市，包括武漢、長沙、廈門、杭州、無錫、青島、常州、南寧、惠州、珠海等，都可能會進入“2“時代。此外，如果部分區域首套房貸利率低于公積金貸款利率，也可能預示部分區域的房貸利率已經接近底部。
購房者面臨新的選擇
無論如何，貸利率下調對購房者是一大利好。而當商業貸款利率持續下調并接近公積金貸款利率時，購房者也面臨新的選擇。
“如果商貸利率明顯低于公積金貸款利率，我當然會選擇前者，而且還會考慮從公積金賬戶里取錢來還商貸，享受雙重的普惠優勢。”有購房者對記者表示，“房貸利率還是影響購房抉擇的重要指標。不過，即使公積金貸款利率優勢不明顯，但公積金作為一種保障性資金，不管是租房還是買房都能使用，自己還是會繼續繳存。”
目前，各城市的5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。有業內人士指出，商業房貸利率寬松已成大勢，未來商業房貸利率與公積金利率或可能出現倒掛。易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，商貸與公積金利率可能出現倒掛，直觀上看和商貸調整有關，但這主要是公積金利率調整滯后所造成。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房貸利率進入“2時代”且繼續處于下行通道，其直接影響就是產生“降成本、降門檻”的效應，使得房貸的可得性、可償性明顯增強。甚至，住房貸款開始具有普惠性。“房貸利率進入‘2時代’，也使得房貸利率和固收類利率等量齊觀，提升居民加杠桿的意愿，從而驅使居民傾向于申請手續相對簡便的商業性房貸產品。未來，房貸利率繼續下行的空間，取決于資金端成本降低的幅度及房地產是否繼續下行”。
他還認為，在公積金貸款低利率優勢不再明顯的情況下，適度下調公積金貸款利率，拉大二者利差，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一。“推出住房公積金貸款的目的不是賺錢，而是利好購房者，要繼續發揮其保障優勢就應隨市而動，突出其普惠性。與此同時，應該進一步優化公積金業務管理模式，未來還要積極擴大公積金繳存范圍，讓更多購房者、租房者都能從中獲益”。
除了房貸利率，記者發現一線城市的租金回報率也有所提升。有分析人士表示，目前房地產市場仍處在“以價換量”狀態，租金、房價相較幾年前下行，但房價跌幅大于租金，導致租金與房價的偏離度縮小，租金回報率提升或影響住房租購選擇。
校對：王朝全
