券商中國
陳銘
2024-10-16 19:50
【環宇雜談】
新形勢下的城中村改造，目的是要將城市標準的市政設施和公共服務覆蓋到城中村，讓住在里面的人享受到均等化的城市公共服務。
李宇嘉
國家統計局最新發布的數據顯示，前三季度全國商品房銷售面積同比下降7.5%，跌幅較1～8月擴大了0.4個百分點，跌幅連續5個月擴大。1～9月份開發投資下降9.1%，跌幅擴大0.3個百分點，今年以來已連續7個月跌幅擴大。房企到位資金同比減少13.5%，降幅擴大0.6個百分點，降幅連續5個月擴大。
老生常談的是收入、信心、預期，但這只是表象。無論從供給端死不悔改的同質化競爭（看誰價格低、看誰贈送多），還是從需求端潛力需求很大、現實需求很少（想買的人買不起，有錢的人又不缺房，有需求的買不到合適的產品）來看，房地產的模式必須要有革命性的變化了。近期國家在大力宣傳三種模式的城中村改造，就是這種新模式的有力試水。
7月份，國家發布了城中村改造的文件，并進行了總動員。有人認為，城中村改造是棚改2.0。其實不然，在房地產供求關系發生重大變化的新形勢下，斷然不會再來一場棚改，讓供求關系更加積重難返。新形勢下的城中村改造，目的是要將城市標準的市政設施和公共服務覆蓋到城中村，讓住在里面的人享受到均等化的城市公共服務。
最終目的是讓城中村居民徹底融入城市、成為市民。筆者調研發現，租住在城中村的，除了新市民和年輕人，很多是已婚或拖家帶口的外來人群，且基于親緣、鄉緣聚集在一個村里，長期租住于此，賺夠了錢或年老時再返回老家。對于日后購置城市商品房并扎根這里，多數人搖頭、不抱希望，“由租轉買”的比例不足3%。一來沒打算，二來無法融入城市，三來收入不支撐。
由此，我國大城市買房和租房是“兩張皮”，大部分人一輩子租房，特別是在城中村租賃的人群。城中村是城市里的農村，是城市化不徹底的產物。盡管城中村的生產生活已融入或半融入城市，但其基礎設施、公共服務、管理模式還是按照村集體來供應，村民及居住在此的外來人口、新市民也不認同自己已融入城市，仍是外來人口或漂在城市的邊緣地帶的另類。
城中村改造就是要破解這個難題，兩軌合一軌。按照住建部提出的三種改造模式，拆除新建的按照城市的標準規劃、建設、管理；整治提升的要按照文明城市的標準去進行實施管理，守住安全的底線；拆整結合的要將騰出的空間用于必要的公共服務補短板。其中很重要的一點，就是將城中村改造與保障性住房結合起來，保留低成本、低租金、容納性強的底色。
國家指導意見及各地文件提出了三種保障房的渠道，一是城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規模按一定比例建設保障性住房，探索利用集體建設用地建設保障性租賃住房。二是復建安置區除了滿足村民自住外富余的出租房源，相對集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。三是對存量留用的出租屋開展品質提升，吸引社會力量做規模化長租房經營。
2022年，廣深常住人口分別為1873萬和1766萬，廣州大約1/3居住在城中村，深圳有1000萬人住在城中村。放眼珠三角，7800萬常住人口住房自有率僅50%左右，3900萬左右的人群租房，一半左右住在城中村。除珠三角，過去20年城市化快速推進、城市攤大餅擴張，超大特大城市也誕生了大量城中村，多的有300個左右，少的數十或上百，居住人口百萬計。
樓市有效范圍在縮窄，超大特大城市是地產未來的基本盤。數以億計的外來人口、新市民、年輕人能在城中村改造后融入城市，不僅能租住成本低、體驗好、品質高的保障性住房、長租房，也能分享城市化的公共服務（如子女教育），還能在保留或就地轉型的村內產業（臨街商業零售、餐飲服務）、村級工業園就業，或在周邊城市片區就業，這才是真正的扎根城市。
由此，美好生活的需求就會不斷釋放，“由租轉買”、“租購并舉”的住房需求就會實現，地產“需求斷層”的問題漸進破解，這是我國內需的基礎，也是商品房市場可持續發展的路徑。當然，城中村的短板和欠賬很大，需要投入資金，也需要處理歷史遺留問題。國家上位政策給了很多優惠，接下來就需要地方政府加強政策創新，勇于擔當和突破。
（作者系房地產資深研究人士）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點。
