券商中國
劉筱攸
2024-08-16 22:27
“8月初剛出的政策，樓盤為了沖銷量，準備了幾百萬元資金專門給業主補貼首付款。廣州首套房首付最低15%，但現在您只要付2萬元定金，就能拿下這套總價約150萬元的現房。”廣州地區房產中介小徐向記者熱情地介紹。
近期，中國證券報記者調研發現，廣州、河南等地低首付甚至0首付購房現象再現。如何操作能夠實現所謂的“自己不掏一分錢就能買房”？背后暗含哪些風險？相關行為是否合規，會讓購房者、貸款銀行、開發商或房地產中介等關聯方面臨哪些問題？又會給整個房地產行業帶來哪些影響？跟著中證君一起來看！
“高評高貸”0首付購房
社交平臺上，類似于“0首付拿下人生第一套房”等購房者經驗分享的帖子正引發網友熱議。當記者私聊發帖人，詢問如何操作時，他們則會亮明房地產中介的身份，轉至其他平臺向記者詳細介紹0首付購房方案。
小徐便是其中一員，他告訴記者，能夠實現0首付購房的關鍵是利用樓盤備案價與實際成交價的價差，但只有部分樓盤能做。
談及具體操作方法，小徐向記者舉例，位于廣州黃埔區某樓盤備案價為1.7萬元/平方米，成交價在1.2萬元/平方米。根據廣州地區政策，首付比例需在15%以上，也就是說客戶可向銀行借貸總房款的85%。開發商會與銀行合作，按照備案價做一份購房合同，并以該價格向銀行貸款，多貸出的資金由開發商打給客戶作為首付款。
“這套房子85平方米，合同注明的房子總價為145萬元，實際上這套房子賣102萬元。以85%的比例向銀行貸款123萬元，多貸出來的21萬元，開發商會直接打給您。您帶著這筆錢來付房子首付，真正‘不掏一分錢’就買房。”小徐說。
開發商或房地產中介通過虛增房產售價，使得購房合同價格高于實際成交價格，從而可以從銀行獲得額外貸款來支付首付款，本質上屬于“高評高貸”，相關房地產中介并不會公開打出0首付購房廣告，而是以內部熟人介紹等隱蔽方式獲客。
“首付貸”壓低首付款金額
除了一手房，記者調研發現二手房市場也存在類似情況。記者日前收到廣州二手房中介小唐的銷售信息：“業主急于出售，同意配合把評估價做高，可以從銀行貸出更多錢。不用自己付首付，直接供樓就可以，付完首付還有剩余資金做生意、創業。”
除了“高評高貸”模式，在調研過程中，也有其他地區房地產中介向記者介紹申請所謂“首付貸”來壓低首付款金額，實現低首付或0首付購房。
“比方說，總價100萬元的房子，首付15萬元，我們與金融機構合作，幫您申請兩筆貸款。一筆是10-15萬元的信用貸款，作為首付款；另一筆是正常房貸。信用貸的借款年限短，只能貸3-5年。這樣操作下來，客戶每個月還款壓力會大一些。”鄭州地區房地產中介小吳告訴記者。
無論是“高評高貸”來獲取銀行更多貸款以實現0首付購房，還是申請信用貸款作為首付款，都屬于違規行為。北京德和衡律師事務所聯席執行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時表示，上述行為違反了相關房地產金融政策，會給購房者帶來風險。
裴虹博表示，《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》等文件明確要求，房地產開發企業、房地產中介機構不得違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。
暗藏多重風險
國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤認為，0首付購房會讓購房者、商業銀行以及整個房地產市場都受到風險波及。
業內資深人士表示，借助高評房屋價格等違規行為實現0首付購房，不僅會增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環節發現異常將不會批準貸款，并對購房者個人信用造成負面影響。
同時，0首付購房涉及的部分違規操作行為，無法在網簽合同中明確約定，得不到法律保護。若房地產開發企業無法兌現承諾，銀行也不能完成貸款審批手續，將會給購房者造成經濟損失，購房者很難依法追責索賠。
招聯首席研究員董希淼表示，房產抵押是銀行風險防控的手段，虛高的房產價格使得銀行風險防控能力大大削弱。任濤認為，0首付購房會虛增購房者的資金實力，增加銀行的放貸風險。
對于銀行等金融機構而言，0首付購房增加了貸款違約風險。由于購房者沒有投入自有資金，一旦遇到經濟困難或房價下跌等情況，購房者可能更容易放棄還款，導致銀行不良貸款率上升。
此外，任濤表示，0首付購房本身存在虛假宣傳、擾亂市場等問題，很容易導致房地產中介、開發商與銀行密謀合作，引發惡性競爭，破壞市場秩序。“該現象反映出房地產的銷售壓力，開發商與房地產中介為增加交易量形成灰色生意鏈，不利于行業健康發展。”某房地產業內資深人士說。
針對近期0首付、低首付購房等現象，7月底以來，多地監管部門已經出手，向公眾提示相關風險，并向房地產開發商、房地產中介等機構發出警告。
鄭州市住房保障和房地產管理局發布的《關于“0首付”購房風險警示》明確，該局嚴正警告各房地產開發企業、各房地產中介機構要依法依規開展經營活動，對存在違規開展0首付銷售商品房的房地產開發企業、房地產中介機構，將依法依規予以嚴肅處理，情節嚴重的，移交有關部門依法給予罰款。同時，將其違法違規行為記入信用檔案，向社會公示。
圖片來源：鄭州市住房保障和房地產管理局官網
