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大調整下周開啟:新舊房貸利率將“端平”,個人房貸利率迎新定價方式
來源:21世紀經濟報道作者:葉麥穗2024-10-16 10:22

銀行存量房貸利率調整進入倒計時,此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。此外為了從根本上解決新老房貸利差問題,央行建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。根據相關規定,如果未來新發放房貸利率繼續下降,當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時,借款人可與銀行協商,申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。對此,市場認為,通過長效動態的調整,可以避免貸款人由于利差過大而提前還貸,也有利于銀行穩定貸款規模,提高貸款質量。

存量房貸利率調整下周開始

存量房貸利率將在下周迎來調整,本次調整后,存量房貸利率將與新發放房貸利率基本拉平。調整后,存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率(LPR)減30個基點,即“LPR-30BP”,且不再區分首套、二套房。北京等特大城市的存量房貸利率本次也將迎來大幅調整,尤其是此前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者,這次也將統一調整為“LPR-30BP”。

由于此次存量房貸利率調整僅涉及加點幅度,并不調整貸款重定價日,重定價日的差異使得調整后的存量房貸利率有所差別。目前,各借款人的定價基準LPR有4.2%、3.95%、3.85%三種可能,減30個基點對應調整后的利率分別是3.9%、3.65%、3.55%。

此外,9月29日中國人民銀行發布公告,指導商業銀行再次下調存量商業性個人住房貸款利率,并進一步完善個人住房貸款利率定價機制。個人住房貸款利率也將迎來新的定價方式。一是自11月1日起,存量和新發放個人住房貸款均可由借貸雙方自主協商重定價周期,選擇按年、半年或季度重定價。二是當存量房貸利率與新發放房貸利率出現一定差距后,借貸雙方可適時通過變更合同等方式,自主協商調整貸款利率加點幅度,不需要等到再次批量調整。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受記者采訪時表示,對于購房者來說,增加了選擇權,購房者可以根據自己的實際情況選擇定價周期。當然定價周期時間越短,靈敏度更大,可以更貼近市場的利率走勢,如果未來利率持續下行,選擇短周期當然更加劃算,當然這也是雙刃劍,如果未來利率向上,那也意味著會付出更高的成本。

對于自主協商調整貸款利率的制度,廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言,通過長效動態的調整,可以避免貸款人由于利差過大而提前還貸,也有利于銀行穩定貸款規模,提高貸款質量。不過嚴躍進坦言,由于客戶眾多,銀行單個協商的可能性不大,除非是金額比較大,比如200萬元以上,協商的可能性會大一些。

“近期一直都在加班加點,估計下周開始到月底會更忙,行里已經通知加班了,本次調整涉及的人數較多,需要辦理的業務量很大?!币汇y行工作人員表示。10月12日,全國主要商業銀行發布批量調整存量個人住房貸款利率的操作細則,明確將于10月25日“掐點”主動批量調整存量房貸利率。屆時,除貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形外,其他符合條件的房貸利率均將調整為貸款市場報價利率(LPR)減30個基點。

截至10月15日,包括國有大行、股份制銀行在內,以及城商行、農商行、村鎮銀行等上百家銀行,集體發布了批量調整存量個人住房貸款利率細則公告。多家銀行明確,存量房貸利率調整將由銀行統一進行批量調整,不需要客戶提出申請?!皶r間緊,任務重”成為當前銀行個人住房貸款業務部門的工作寫照。

9月新發放房貸利率處于歷史低位

存量房貸利率下調進入“倒計時”,由于此次調整涉及的范圍、幅度較大,在惠及借款人的同時,不可避免會對銀行息差產生影響。

根據中國人民銀行發布的2024年二季度金融機構貸款投向統計報告,截至今年二季度末,全國個人住房貸款余額為37.79萬億元,同比下降2.1%。國有四大行同期個人住房貸款余額合計約為22.3萬億元,占全國比重約為59%。

中泰證券研究所所長戴志鋒認為,本輪存量房貸的調整,對銀行而言,雖然短期對息差、營收和稅前利潤有所影響,但是長期來看,有助于緩解銀行零售資產端增長壓力;當前居民還款壓力較大,存量房貸下調有助于穩定銀行零售資產質量。

開源證券地產建筑團隊分析師齊東表示,存量房貸利率下調可以減輕居民的負債壓力,刺激消費和投資,減輕提前還貸壓力,穩定住房消費預期,提振購房信心,政策利率下調也預示后續房貸利率中樞進一步下移。過往兩次存量按揭利率調整均有所成效,他認為本輪調整雖然不能直接促進市場去庫存,但短期市場信心或將得到改善,后續政策持續性仍值得關注。在寬松的貨幣政策支持下,經濟保持穩健增長,購房信心修復企穩,市場銷售數據有望筑底,促進房地產行業平穩健康發展。

萬聯證券研究所分析師郭懿表示,存量房貸利率下調有利于促進消費、減少提前還貸行為。銀行業整體的利潤增長或已經進入底部區間,盈利的穩定性將逐步體現。另外,從分紅的角度看,分紅率的提升,有利于銀行股估值的提升。不過,由于銀行本身商業模式的限制,凈利潤除了分紅外,留存收益部分作為重要的資本內源補充,滿足監管對資本充足的要求,推動未來業務和規模的擴張。

10月14日,中國人民銀行的數據顯示,9月份新發放個人住房貸款利率約為3.32%,比上月低約2個基點,比上年同期低約78個基點。本次存量房貸利率調整后,存量房貸利率將與新發放房貸利率基本拉平,房貸整體利率水平處于歷史底部。

責任編輯: 胡青
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