第一財經
程程
2024-10-21 14:42
過去，當房貸利率普遍高于4%之時，經營貸和房貸之間的利差可以達到兩個點，明顯的利差讓部分購房者和投資客鋌而走險，選擇將房貸轉換成經營貸。
最近，多家銀行陸續官宣即將批量下調存量房貸利率，并對調整細則進行了說明。10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。
以深圳市場為例，本輪降息后深圳商業房貸利率將調整為首套3.15%，二套3.55%，而目前的經營貸利率多為2.8%至3%左右，已遠沒有前幾年近兩個點的息差。在這樣的背景下，市場流傳出一些經營貸“轉回”房貸的操作模式。值得注意的是，不管是房貸轉換成經營貸還是經營貸轉換成房貸都是違規操作，購房者需謹慎對待。
面臨“錢房兩空”風險
“其實，想把經營貸轉換成房貸的人，幾乎都是之前申請的經營貸到期，再續的時候拿不到之前的利率或者額度。現在，房貸利率和經營貸的利差已經不大，所以想方設法把經營貸轉換成正常的房貸?！鄙钲诟Ｌ镆患倚刨J公司的黃經理告訴記者，一些購房者三年前用所持房子做了經營貸，現在陸續到期，但因為現在房價較3年前已經明顯下跌，房子的評估價也隨之下調，續貸金額和首貸金額差距較大，面臨著不能續貸、需要一次性還上大量貸款以及還不上貸房產被法拍的風險。
對此，有銀行工作人員對記者表示，在評估價比原貸款評估值降低的情況下，他們一般要求客戶降額續貸，或者轉到其他額度高的銀行。
“現在房貸利率已經大幅下調，不僅正規而且還款時間長，肯定會首選房貸。”有購房者如是說。這時，記者采訪發現，市場上流傳一些經營貸轉換成房貸的模式。
對于經營貸轉換成房貸的模式，有信貸經理對記者描述了大致流程：經營貸的借款人為業主，房貸的借款人為買家，業主與買家簽訂買賣合同并備案，等買家的房貸通過審批，業主需要自籌資金先還掉經營貸，解除房子抵押狀態。雙方過戶交易完成后，業主再拿房貸的錢去還之前借來還經營貸的錢。所以，雙方一定會涉及到房產交易，而且還會產生稅費、資金過橋產生的墊資費等，買家也要是業主“信任”的人。
不過，記者咨詢了多家銀行的經理，受訪對象均表示目前并沒有經營貸轉成房貸的相關政策，而且此類操作風險極大。
對此，記者也采訪了相關法律專家。北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，對于經營貸轉回房貸，很可能會面臨“錢房兩空”的風險，如果虛假的“買家”拒不配合后續操作，則真正的業主可能在支付中介費、過橋資金后，還需要以訴訟的方式確認合同無效，否則很可能面臨“錢房兩空”的風險。此外，經營貸轉回房貸還會泄露個人信息，情節嚴重可能需要承擔刑事責任。
房貸利率水平仍有下調空間
王玉臣強調，銀行貸款有明確用途設定，必須按照用途去使用，不能挪作他用。經營貸是給中小企業經營的惠民舉措，對于購房人來說，在房貸與經營貸之間非法轉換，很可能會因為違法違約等導致貸款合同終止，從而面臨停貸或提前全額償還貸款的風險，征信也會受到嚴重影響。
過去幾年，經營貸一直以隱秘的方式流入樓市。其實，信貸資金挪作他用一直是監管部門明令禁止的行為，不少銀行對此類行為作出明確告知。今年以來，據記者不完全統計，目前已有超30家銀行發布聲明，嚴禁信貸資金違規流入房地產市場、股市等領域。
不過，有多位購房者告訴記者，最近還是會接到貸款中介的電話都是推薦消費貸、經營貸置換房貸業務，而且現在消費貸、經營貸利率不斷“內卷”，一些銀行面向小微企業和個體工商戶推出的抵押經營貸也“卷”至3%以下。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于金融機構來說，最重要的還是要加強貸前和貸后的檢查和審查。另外，經營貸的投放可以弱化“抵押物”這個選項，更多要看實體經營戶的現金流等。與此同時，房貸利率水平仍有進一步下調空間，房貸利率要比經營貸的利率低一點，真正成為一個普惠性的貸款，特別是針對首套房的利率，這樣一來違規利用經營貸的動機也就小了很多。
王玉臣表示，不管是房貸轉經營貸還是經營貸轉房貸，往往不是購房人能夠自己操作的，大多是一些中介機構的宣傳推動，甚至不乏一些銀行機構在做“操盤手”。對于這種違法違規操作行為需要加強執法，對違法行為依法予以調查處理。
校對：廖勝超
