國際金融報
程梓欣
2024-10-16 20:44
【環宇雜談】
養老需要考慮很多事，當金錢支持最重要時，就該考慮資產來支撐，說服父母放棄傳統觀念，“租房也可以養老”。
李宇嘉
在《我沒有時間悲傷也不想死亡》一書中，90歲的智慧老人莉西亞·菲爾茨說：愿每個老人有體面、不焦慮，像莉西亞一樣坐在星之舟享受整個星空。養老如同一座山，壓在所有人頭上，對于高齡老人越來越多的中國來說更是如此。體面養老有三大條件：有足夠的財富支配，居住在熟悉的環境，有直系親屬的照料。這其中，房子是能將這三者鏈接起來的關鍵。
講一下我本人的案例。年屆75歲左右的父母，告別常年的鄉下勞作，搬來城里養老。已定居在南方的我前幾年給他們買好了養老的房子，但二老始終無法適應商品房社區和電氣化、智能化的生活模式，飲食起居存在一些障礙。好在姐姐和妹妹也在同一個城市里工作，方便照顧他們。但是，妹妹要上班，又要照顧小孩走讀，照看父母的任務更多落到了剛退休的姐姐身上。
生活總有不如意。姐姐家住得遠，她還要給姐夫及剛參加工作的外甥女做飯，跑來照顧父母著實辛苦。于是，想到一個解決辦法，姐姐把她的房子賣掉，我把父母養老的房子賣給姐姐，然后在同一個小區給父母租一套房子。這幾年，三四線城市房價跌了，但還在高位，而租金卻很低廉。即便一次性付完10年的租金，手上還有一大筆錢。這樣，父母可以體面養老了。
重要的是，這一聯動還解決了N個問題，首先，就是姐姐和父母家隔的近了，正所謂“一碗湯”的距離；其次，姐姐家老舊的樓梯房置換為較新的電梯房，這樣倒騰就把未來價值損耗更快的資產處理掉了；再次，姐姐腿腳不方便，上下樓挺費勁，這么操作也了卻了她換電梯房的愿望；最后，父母還在這個小區，自己的子女就在附近，心理上也舒適一些。
房地產火熱的那幾年，老家很多人都以擁有兩套或多套房為榮，兩三代人的積蓄積淀在不動產上，甚至還有大量債務。但是，除少數旅居目的地外，大部分內地三四線城市租賃不活躍，空置率很高，除了“我有產”的心理滿足之外，房子的實際效用很低。一線城市租售比在1%~2%，內地三四線城市則低于此，父母所在小區租售比不到0.5%，自住之外持有房產很不劃算。
租金是由租客的實際收入決定的，而房價則是由過去狂熱的買房熱情、加杠桿所推高的。盡管三四線城市樓市開始回調，但由于交易低頻、投資性拋盤少、自媒體不活躍，市場對價格認知有偏差，信息鴻溝導致實際售價并不低。但這幾年就業形勢不好，租金下跌比較明顯，租房變得劃算，100平米的商品房每月租金甚至低至幾百元，賣掉商品房以租房養老是不錯的選擇。
這些年，有關住房支撐養老的傳統和設想很多，比如“以房養老”（反向抵押）、賣房換取養老床位、子女給父母養老（房子留給子女）、居家自我養老（請保姆）等，實踐中有很多障礙，很難兼顧到體面養老的三個條件。根本問題在于傳統觀念制約，比如房子要給子女、房子會增值、老人要居住在熟悉的環境中等。但是，地產形勢徹底變了，觀念也要變。
比如，前面講的租房更劃算，比如房價不再上漲，比如經濟形勢壓力大，子女就業和收入難以維持，比如國家鼓勵養老“第三支柱”（本質上是為養老提前儲蓄）等。將這幾個養老的新問題結合起來看，我們須以全新的視角對待住房在養老中的作用。特別是，在商品房價格還在高位的時候，從資產效用價值（而非有產的滿足感）入手，最大化房產在養老中的實際作用。
也就是，養老需要考慮很多事，當金錢支持最重要時，就該考慮資產來支撐，說服父母放棄傳統觀念，“租房也可以養老”。過去，租期不穩定、房東賣房、不愿租給老人等制約了租房養老。未來，房子多如牛毛，可能賣不掉，出租也不易，長租估計會受到很多業主歡迎（總比空著強，有人幫你繳物業費、供暖費）。未來，養老投入會越來越大，也是一個家族的事情，就應該考慮如何盤活手上資源，最大化其對養老的支持，而非守著房子無法體面養老。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點。
